ש: מאיפה מתחילים? ומהם השלבים של הפרויקט?

ת: קידום פרויקט התחדשות עירונית תלוי במשתנים ובשחקנים רבים. כאן נתאר בקיצור רב. השלבים המתוארים נכונים גם לפינוי בינוי וגם לתמ"א 38.

שלב ראשון: קבלת החלטה עקרונית לביצוע הפרויקט
יש לבדוק האם הבית שלכם מותאם לפרויקט התחדשות עירונית והאם יש כדאיות כלכלית למבצע הפרויקט לבצע אותו. היזמים או הקבלנים בונים כנגד קבלת זכויות בנייה להקמת דירות נוספות. את הדירות הנוספות מוכרים היזמים והקבלנים לצורך כיסוי העלויות הדרושות, לרבות הפקת רווח.

שלב שני: הגעה להסכמות ובחירת נציגות דיירים
בשלב זה יש לבדוק  האם יש נכונות לקדם פרויקט שכזה עם שאר הדיירים בבניין ובמקרה הצורך גם עם הדיירים בבניינים הסמוכים. על מנת להתקדם רצוי לבחור בשלב הזה נציגות לדיירים מתוך בעלי הזכויות בבניין או במתחם, שתשמש נציגות של הדיירים מול הגורמים השונים.

שלב שלישי: התקשרויות עם אנשי מקצועות מייעצים
זו העת בה כדאי להתקשר עם בעלי מקצוע שונים כגון מארגן ועורך דין דיירים שייצג אתכם מול היזם.

שלב רביעי: בחירת יזם והתקשרות עימו
זה השלב בו  יש להתקשר עם יזם. ההתקשרת הראשונית נעשית, בשלב ראשון, במסמך נון שופ,  שמעניק ליזם זמן לבדיקת היתכנות הפרויקט, אשר במהלך הזמן הקצוב בו, ימנעו הדיירים מהתקשרות עם יזמים אחרים

שלב חמישי: תכנון הפרויקט וקבלת היתר בנייה
היזם מקדם את תכנון הפרויקט מול מוסדות התכנון ועליו לקבל היתר בנייה.

 

ש:  מה התמורה שמקובל להציע לדיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית?

ת:  נחלק תשובה זו ל 3:

בתמ"א 38 (1) (בניה על הקיים) התמורה המקסימלית על פי התוכנית היא 25 מ"ר ואולם אין כל הנחיות בקשר לתמורה לבעלי הדירות ומקובל לתת את התמורה  המקסימלית האפשרית בהתחשב במצב הפיזי של הנכס כמו שטח המגרש עליו בנוי הנכס, קווי בניין (קירבה לבניינים אחרים), חניות במפלס  הקרקע וכיו"ב.. לרוב לא ניתן להגיע לתמורה המקסימלית לפי התכנית, גם לא תמיד ניתן לתת תמורה אחידה לכל בעלי הדירות בגלל אילוצים פיזיים כאלה ואחרים, ואולם יש לשאוף לשמירת    "מפתח תמורה" אחיד.

בתמ"א 38 (2) (הריסה ובניה) התמורה המקובלת היא הוספת ממ"ד ומרפסת וחניה תת קרקעית. כשהיזם נושא בכל עלויות הפרויקט והיועצים וכן בהוצאות דיור חלופי במהלך הפרויקט (כולל ערבויות והעברות).

בפינוי בינוי עד לאחרונה, נדרשו היזמים לתת תוספת של 12 מ"ר לפחות מרפסת ממ"ד וחניה. החל מפברואר 22 הדבר נתון למו"מ עם היזם. כמו בתמ"א 38 גם כאן התמורה צריכה להיות לפי מפתח שווה, למעט דיירים שזכאים להטבות לפי חוק (לרוב מפאת גילם המתקדם). חשוב  כי בהסכם תיקבע התמורה שתכלול את הרכיבים הבאים: שטח הדירה החדשה לעומת הדירה הקיימת),מנגנון לבחירת מיקום דירות התמורה, מפרט טכני דומה ועוד.

 

ש: מי הדיירים הזכאים להטבות לפי חוק?

ת: החוק מאפשר לבעלי דירה שמלאו להם 70 או 75 או לבעל דירה שחלילה נוטה למות לקבל תמורה כספית או לדרוש רכישת דירה חלופית עבורו שערכה שווה לדירת התמורה, או דיור מוגן. ראו באתר כל זכות.

 

ש: מהו דייר סרבן ואיך מטפלים בו?

ת: דייר סרבן הוא בעל דירה במתחם המיועד לתמ"א 38 או פינוי בינוי המסרב לעסקה. לעיתים הסירוב יכול להיות מוצדק, כמו למשל בהעדר תמורה נאותה לדייר קשיש, אולם לעיתים מדובר בניסיון לסחוט מהיזם הטבות שאינן מגיעות לדייר.

חוק "הדייר הסרבן" משנת 2006 על תיקוניו קובע אחריות בנזיקין של דייר סרבן כלפי שאר הדיירים על הנזק שנגרם להם בגלל סירובו לעסקה, או לחילופין לאשר את העסקה ולמנות עו"ד או רו"ח שיחתום על העסקה בשם הדייר הסרבן.

 

ש: מה קורה מבחינת מיסוי לדייר שמחזיק יותר מדירה  אחת במתחם?

ת: הפטור על פי החוק ממס שבח או ממס רכישה מוקנה רק לדירה אחת במתחם פינוי בינוי או תמ"א 38 2 ) ). על דירה או דירות נוספות יחול מס. בכל מקרה של יותר מדירה אחת מומלץ להיוועץ במומחה למיסוי מקרקעין.

 

ש: מהו ייפוי כח בלתי חוזר? ומה משמעותו?

ת: ייפוי כח בלתי חוזר הוא מסמך שמאפשר למיופה הכח לחתום בשם הדייר על מסמכים שונים הקשורים לעסקה. מן הראוי שיפוי כח כזה יימסר אך ורק במועד חתימת ההסכם המפורט ולאחר שעו"ד הדיירים אישר לחתום ולמסור מסמך כזה. רצוי שבשלבים המוקדמים של העסקה המסמך יישמר אצל עו"ד הדיירים.